Sentenza Corte di Cassazione n. 17352 del 13 luglio 2017 "Nullo il mutuo se si supera il limite dell’80% di finanziabilità".
Questo il principio di diritto sancito dalla I sez. Civile della Corte di Cassazione con la recentissima pronuncia.
I giudici di legittimità hanno espressamente disatteso l’orientamento inaugurato nel 2013.
Oggi la prima sezione civile ha precisato che, in caso di erogazione di mutuo fondiario che superi la soglia dell’80% del valore dei beni ipotecati, lo stesso mutuo è nullo e non più solo “irregolare”, giacchè la soglia di finanziabilità è uno degli elementi essenziali del mutuo fondiario.
Nullità che nasce dalla violazione di norma imperativa e, non limitata all’importo che eccede il limite dell’80%, ma si tratta di nullità totale. Pertanto, “ l’unica modalità di recupero del contratto nullo è quella della conversione in un contratto diverso ex art. 1424 cod. civ.”
Limiti quantitativi all’erogazione dei crediti fondiari si rinvengono nell’art. 38 T.U.B. e nella delibera CICR del 22 aprile 1995 .
Ai sensi dell’art. 38 del D.Lgs. 385/1993 è detto fondiario “il credito che ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili”.
Mentre la delibera CICR precisa che: “l’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario è pari all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi”.
La soglia quantitativa prevista dal legislatore, fa si che le banche, nell’erogazione del credito, osservino un margine di sicurezza del 20% fra l’importo del credito ed il valore dell’immobile. Inizialmente la Corte con sentenza n. 26672 del 28/11/2013, aderendo alla tesi radicale, aveva sostenuto che nel caso di superamento della soglia limite dell’80%, non vi era nullità del contratto, ma solo una generica violazione di regole di buona condotta. Da tale impostazione scaturiva la validità del contratto con conseguente conservazione della natura di credito fondiario, ed in caso di violazione, vi era il solo obbligo di risarcimento del danno alla controparte della banca.