Acquisto di immobile gravato da difformità ed abusi edilizi.

Il Consiglio di Stato fornisce importanti chiarimenti sulle responsabilità degli abusi edilizi nel caso di compravendite immobiliari. Il Consiglio di Stato, nella sentenza n. 4134 del 28 maggio 2021, chiarisce le responsabilità degli acquirenti di immobile in cui sono riscontrati abusi edilizi. Nel nuovo caso i giudici di Palazzo Spada si trovano sui tavoli un diniego di sanatoria edilizia presentato dalla società costruttrice di un immobile che era stato venduto e successivamente rivenduto agli attuali ricorrenti. Due compravendite mentre era in corso un’istanza di sanatoria edilizia successivamente denegata a cui era seguito l’ordine di remissione in pristino.

Il caso di specie, in particolare, tratta un fabbricato le cui unità immobiliari adibite ad abitazione erano, rispetto a quelle disegnate nelle tavole progettuali, una in più del previsto e che l’unità immobiliare aggiuntiva era proprio quella in causa. Sull’unità in più il costruttore aveva presentato una istanza di sanatoria edilizia ma ne frattempo l’immobile erta stato venduto una prima volta e una seconda.

L’attuale proprietario aveva proposto ricorso contro tali atti amministrativi, sostenendo la sua assoluta buona fede circa la ritenuta conformità tra l’unità immobiliare acquistata, titolo edilizio e parametri urbanistico-edilizi di riferimento, per il fatto di non aver compiuto l’abuso, commesso invece dal costruttore. Giunta la causa in appello, il Consiglio di Stato ha respinto il ricorso. Poiché risulta evidente che nel fabbricato in questione le unità immobiliari adibite ad abitazione erano una in più del previsto e che l’unità immobiliare aggiuntiva era proprio quella del ricorrente.

La sentenza si basa sul consolidato orientamento secondo il quale risponde di un abuso edilizio non soltanto il suo diretto autore ma anche chi si rende acquirente dell’immobile che ne è affetto, derivandone la proprietà, anche per passaggi successivi, dall’originario autore del detto abuso. Non è ammissibile che l’ignoranza dell’esistenza di un abuso faccia premio ed assolva rispetto ad una qualunque tipologia di abuso, anche piuttosto evidente e marcato.

Il Consiglio di Stato ha confermato un orientamento ormai consolidato per cui risponde di un abuso edilizio “non soltanto il suo diretto autore ma anche chi si rende acquirente dell’immobile che ne è affetto, derivandone la proprietà, anche per passaggi successivi, dall’originario autore del detto abuso”. E a nulla conta l’ignoranza dell’esistenza dell’abuso.

Tra le altre cose, nel caso di specie secondo i giudici di secondo grado non è neanche possibile parlare di buona fede dell’acquirente per il semplice fatto che lo stesso neanche ha tentato di affermare o provare di aver preventivamente fatto tutto quanto era nella sue possibilità (ovvero in quelle del suo notaio rogante) per sincerarsi che il bene immobile oggetto di compravendita fosse realmente conforme (non tanto a quanto a propria volta acquistato precedentemente dal suo dante causa ma) al bene immobile progettato ed assentito (così come progettato) dal Comune.

Inoltre, il Consiglio di Stato conferma anche le differenze tra conformità dell’immobile e abitabilità (oggi agibilità). Come confermano i giudici “un conto è la conformità di un immobile ai parametri che vanno rispettati, anche a fini sanitari, per poterlo abitare e che altro e diverso conto è invece la conformità dello stesso immobile ai parametri urbanistico-edilizi vigenti. E, proprio per questo, la sussistenza della prima delle dette conformità non può mai creare sufficiente affidamento in ordine alla ricorrenza anche della seconda di tali conformità”.