Incendio di Milano: chi risarcisce i danni agli inquilini?
Dopo il recente rogo del grattacielo di Milano si è inevitabilmente cominciato a dibattere dei pannelli di rivestimento dello stabile che sono “bruciati come cartone” (queste le parole usate dal procuratore aggiunto Tiziana Siciliano). È vero, infatti, che l’innesco del rogo è da accertare, ma sembrerebbe che la veloce propagazione delle fiamme sia legata al cappotto termico dell’edificio, il rivestimento esterno dell’edificio.
Il cappotto termico è un sistema di isolamento che si applica direttamente sulle facciate, all’esterno, si può, quindi, affermare che una volta installato, costituisca parte integrante dei muri perimetrali. I pannelli, data la loro configurazione e messa in opera, rientrano tra le parti condominiali.
I prodotti isolanti presenti in facciata secondo le linee guida antincendio relative alle facciate degli edifici civili, recepite dal D.M. del 25 gennaio 2019, devono possedere precisi requisiti di reazione al fuoco, ed è compito del progettista considerare anche il rischio che, in caso di incendio, parti di tali pannelli possano cadere compromettendo l’esodo e la sicurezza. La Torre dei Moro, però, è stata ultimata nel 2011, quindi prima dell’aggiornamento ed entrata in vigore della D.M., non vi è dubbio però che i rivestimenti “non dovevano bruciare così”, parole dei magistrati, ragion per cui non si può escludere che i materiali utilizzati fossero difettosi. Bisogna considerare però, come l’omessa realizzazione del cappotto termico in un condominio costituisca, per l’edificio, un grave difetto e, come tale, sia assoggettato alla tutela, ed i termini, indicati dall’articolo 1669 c.c. Ne consegue che il vizio deve essere denunciato entro un anno dalla sua scoperta, che deve avvenire entro dieci anni dall’ultimazione dell’opera (e purtroppo la Torre dei Mori di Milano è stata costruita tra il 2006 e il 2011 con la conseguenza che potrebbero essere già trascorsi i 10 anni dalla fine dei lavori). Si deve considerare, inoltre, la possibile responsabilità anche delle ditte che hanno fornito i materiali. A tale proposito si ricorda che, salvo il decorso dei termini di prescrizione, l’appaltatore si trova, rispetto ai materiali acquistati presso terzi e messi in opera in esecuzione del contratto, in una posizione analoga a quella dell’acquirente successivo nell’ipotesi della c.d. vendita a catena.
Solitamente i condomini decidono di stipulare una polizza globale fabbricato che è un’assicurazione a copertura della responsabilità civile derivante dalla proprietà dei partecipanti in un condominio, per danni cagionati da parti condominiali o private (o in condominio parziale), ma sempre inserite nell’edificio assicurato, a terzi o agli stessi condomini, sia per responsabilità oggettiva, sia per colpa.
Se l'edificio è assicurato per un valore inferiore al valore effettivo, l’indennizzo del bene danneggiato sarà, a prescindere da eventuali franchigie, ridotto proporzionalmente al difetto di valore (ma se l’incendio fosse cominciato da una parte comune o in conseguenza di una mancata manutenzione, allora le somme mancanti per risarcire i danni dovranno essere pagate dal condominio che è custode delle parti condominiali).
Se l’incendio, però, è scaturito da una singola unità immobiliare, il proprietario custode deve risarcire, oltre il condominio (se vi sono danni alle parti comuni), anche i proprietari delle unità danneggiate (una polizza personale potrebbe coprire tutti i danni, mentre le differenze potrebbero essere coperte dalla polizza del condominio).